一、物业管理服务行业概况
我国的物业管理服务行业始于20世纪80年代，1981年成立的深圳市物业管理公司标志着我国物业管理服务行业的诞生。改革开放以来，随着我国城镇化进程和房地产行业快速发展，物业管理服务行业得到了快速发展。经历三十多年的发展，物业管理服务全面推进并广泛覆盖，在对扩大内需、解决就业、拉动经济增长发挥积极作用的同时，行业的经济效益、社会认知度、业主满意度和在国民经济和社会发展中的地位得到了不同程度的提高。
近年来，随着“互联网+”等新技术的发展和社区经济的兴起，物业管理服务企业不断整合社区物业资源，拓展和丰富社区服务，提升服务质量和价值，在发展社区经济中的价值凸显。物业管理服务行业已成为潜力巨大的现代服务业之一，物业管理服务企业正向现代社区综合服务商发展。
物业管理服务行业最初是地产开发的伴生业务，当前在行业中具备开发商背景的物业管理公司占比达到80%，其余20%为独立的物业管理企业。依靠开发企业的管理物业管理公司不仅可以在短时间通过本集团内部的项目委托管理业务迅速提升托管面积，也可以通过母公司的品牌和宣传迅速获得市场认可，共享品牌价值带来的外延式拓展机会，提高客户黏性。同时关联物业管理企业也可以为开发企业的房地产销售提供有力的支撑，获得母公司的补贴收入。
而独立物业企业所管理项目通过并购或托管其他开发商的项目，通过专业化的管理策略和开发商签订合作协议。一方面为开发商减少销售后的物业管理压力，另一方面可以通过整体委托的方式获得受托规模的快速增长。与关联开发企业项目，独立公司通过第三方的身份，对于销售企业而言不会产生品牌侵蚀，和中小房地产开发企业比较容易产生合作关系，有利于规模的快速扩张。在已经上市或排名靠前的企业中，彩生活和中奥以外部项目为主，而万科、中海等以自有项目为主。
二、物业管理服务行业发展现状
1、行业管理规模增长迅速
图表 2：2013-2016年全国物业管理服务企业管理面积变化情况
物业管理服务作为城市管理的重要组成部分，发挥的作用与日俱增。2016年，我国新型城镇化迈向深入推进的新阶段，百强物业管理服务企业准确研判城镇化发展趋势，顺势而为，把握市场机遇，坚持以规模化为发展导向，加强全国化扩张与区域深耕力度，管理面积总值达54.50亿平方米，同比增长9.90%，占全国物业管理面积的29.44%，与2015年相比增加了1.02%，市场占有率接近三成；管理面积均值迅速扩张至2,725.09万平方米，同比增长15.40%，均呈现持续增长趋势。
图表 3：2013-2016年百强物业管理服务企业管理面积均值情况
一方面，百强企业管理面积的快速增长主要源于对重点城市的持续深耕和对热点城市的集中布局，规模较大企业依托关联地产公司业绩增长发展更为迅猛，为企业扩展提供了强力支撑；宁一方面，规模较大企业内部标准化管理体系相对完善，能够保证规模扩张过程中服务质量的稳定性，同时差异化经营策略加速了企业间的分化，规模较大企业大多采用差异化的发展策略，凭借特色品牌服务、清晰的市场定位等优势抢占市场份额，并利用企业联盟等发展式支撑管理规模的高速增长和强劲的发展势头。可见，在行业竞争日趋激烈的市场环境下，规模较大的百强企业发展势头更好，行业强者恒强的态势将持续加剧。
2、物业管理服务企业管理项目城市区域分布及城市级别分布情况
从城市区域分布看，百强物业管理服务企业管理项目分布集中于长三角、珠三角、京津冀和成渝四大城市群。随着这些城市群的快速发展带来的人口集聚效应和经济外溢效应日益显现，百强企业顺应市场发展趋势，加速在城市核心及周边热点区域的布局与深耕。
图表 4：2016年百强物业管理服务企业管理项目城市区域分布情况
从城市级别分布来看，2016年百强物业管理服务企业在一线城市管理项目个数占比21%，二线城市占比44%，三四线城市占比35%，二线和三四线城市占比呈上升趋势。百强物业管理服务企业在稳固一线城市市场份额的同时，逐步把拓展重点转向二线城市，抢占市场高地；三四线城市的快速发展带来了新的机会，百强物业管理服务企业精准把握城市发展新机遇，抢占布局三四线潜力城市，实现管理规模和品牌效应的双赢。
图表 5：2016年百强物业管理服务企业管理项目城市级别分布情况
在加强与集团合作和自身区域拓展的战略下，百强物业管理服务企业基本完成全国化布局，规模扩张的重点逐渐转向区域深耕。百强物业管理服务企业2016年管理项目总数为33,180个，进入城市数量均值达到28个，单位城市项目数量均值为5.93个，连续四年保持上市，单个项目面积均值达到16.43万平方米，较2015年增长了7.39%，城市深耕成效显著。
图表 6：2013-2016年百强物业管理服务企业进入城市数量与单位城市项目均数
3、物业管理服务企业业务收入情况
物业行业在传统业务和延伸业务的共同作用下，基础物业管理服务实现平稳增长。2016年中国百强物业管理服务企业物业营业收入均值为6.28亿元，同比增长16.10%，主要得益于管理规模的扩大和多种经营收入的增长。一方面，在基础物业管理服务领域，百强物业管理服务企业收入水平保持稳定，主要依靠加速扩展的管理项目推动收入增长，2016年基础物业管理服务收入均值为51,931.65万元，同比增长15.32%，业绩贡献度为82.72%，仍为营业收入的主要来源。另一方面，在巩固好主业的基础上，百强物业管理服务企业在坚持做好传统物业管理服务的同时，充分利用互联技术和资本力量，大力拓展延伸服务，推进多元化共赢发展模式。2016年多种经营收入均值为10,851.93万元，同比增长19.98%，业绩贡献度为17.28%，较占比较2015年增加了0.55%。随着行业创新业务的不断加强和逐渐进入收获期，预期将为企业带来更高的附加价值。
图表 7：2015-2016年百强物业管理服务企业营业收入均值构成及变化
在基础服务领域，百强企业不断提升专业能力，服务业态不断细分，多业态均衡发展。2016年，百强企业住宅物业管理面积占物业管理总面积的73.21%，住宅物业管理服务收入占百强物业管理服务企业基础业务服务费总收入的57.77%；商业物业面积占比为6.18%，收入占比为10.14%；办公物业面积占比为7.06%，收入占比为14.82%；公众物业面积占比为1.67%，收入占比为1.96%；产业园区物业面积占比为5.38%，收入占比为4.75%；学校物业面积占比2.62%，收入占比为1.96%；医院物业面积占比为1.03%，收入占比为3.75%；其他类型物业面积占比2.84%，收入占比为4.34%。
图表 8：2016年百强物业管理服务企业分业态管理面积占物业管理总面积比例
图表 9：2016年百强物业管理服务企业分业态收入占基础物业管理服务费总收入比例
2016年，百强物业管理服务企业管理项目平均物业管理服务费为4.25元/m2/月，与2015年基本持平。分业态来看，办公物业管理服务费最高，达到7.86元/m2/月，其次是商业物业管理服务费，为7.04元/m2/月，住宅物业管理服务费最低，为2.31元/m2/月，公众物业、产业园区物业、学校物业、医院物业和其他类型物业管理服务费分别为3.76元/m2/月、5.63元/m2/月、3.38元/m2/月、6.87元/m2/月和5.99元/m2/月。
图表 10：2016年百强物业管理服务企业全国平均物业管理服务收费标准
在多种经营领域，百强企业以基础服务为入口，发挥自身独特优势，提供社区服务、顾问咨询、工程服务及其他特色服务。2016年，百强物业管理服务企业以业主需求为原点，整合多方资源不断丰富社区服务，收入占比高达47.84%，其中社区空间运营和社区金融是百强物业管理服务企业开展社区服务的主阵地，占比分别为18.45%和9.78%。其次，百强企业凭借丰富的管理经营和先进的管理技术开展顾问咨询和工程咨询服务业务，占比分别为20.36%、16.28%；此外，百强物业管理服务企业整合内外部资源开展其他多元服务，其他服务收入占比达到15.52%。
图表 11：2016年百强物业管理服务企业多种经营服务收入构成
4、物业管理服务企业物业管理服务费收缴率与项目续约率情况
物业管理服务费收缴率和续约率关系着物业管理服务企业的生存和长远发展，更直接反映出业主对企业的认可程度。百强物业管理服务企业坚持以业主为中心，通过打造优质服务，推进物业费使用公开透明化等措施，赢得业主高度信任，业主愿意为享有优质服务而支付相应费用，“质价相符、优质优价”的消费理念逐步被业主接受，促进收缴率和续约率高位运行。2016年百强物业管理服务企业收缴率均值为94.10%，与2015年基本持平，续约率均值为98.21%，较2015奶奶小幅下降，主要由于百强物业管理服务企业加大项目优化力度，主动退出与企业发展定位不符的项目导致。
图表 12：2013-2016年百强物业管理服务企业物业管理服务费收缴率与项目续约率情况
三、行业发展趋势
一直以来，物业管理服务行业作为传统服务业，行业集中度低、与资本市场关联较小，盈利水平较低。不过，近年以来，物业管理服务行业作为新经济的重要增长点和提高居民生活品质的重要载体，受到了社会和资本市场的广泛关注。法规政策的进一步完善、监管体系的建立、定价机制的转变、税收政策的突破，将为行业发展打造更为健康的外部环境。市场竞争的加剧，将极大地推进行业专业化、市场化、规范化进程城镇化战略的实施。
1、物业管理服务行业运营模式不断创新转变
随着物业管理服务行业竞争的不断加剧，物业管理企业愈来愈需要顺应瞬息万变的市场，商业模式的创新对改善物业行业生存状况产生深远影响。国人对于高端物业管理服务有着不断的追求，面对市场前景良好的高端物业行业，在未来发展过程中，需侧重于商业地产的物业管理的开发和创新。高端物业管理服务包括对建筑、设备、设施的运行管理与维护保养，管辖区域的安全秩序管理、环境管理与环境保护，以及对物业客户自尊与服务享受的满足，这些服务构成了物业管理服务所提供的核心附加价值。通过尝试改变劳动密集型和简单服务提供者的现状，向依托现代科学技术、现代信息技术、现代企业经营管理方式的转变，提高服务模式需与市场需求的匹配程度，以此为契机改变传统的物业管理服务运作模式。
2、物业管理服务向多元化服务发展
行业发展所依托的社会、经济、法制、市场环境的变化，物业管理紧跟市场需求的多样化的特点，已呈现提档升级的多元化发展态势，积极开拓创新多远业务，促进营业收入快速增长。物业管理在清洁、绿化、秩序维护、设施设备维护等基本服务的基础上，物业管理开展多种经营业务，包括社区服务、顾问咨询及企业整合资深优势资源开设的其他多元特色服务。企业利用自身的资源优势，嫁接移动互联、大数据、云计算等新技术，收集、整理和分析业主的衣食住行等生活需求数据，发掘物业管理服务有效需求。物业管理服务已纵向延伸至房地产开发前期的规划、设计、设施设备选用顾问等整个链条，横向涵盖消费者居家养老、家政服务、房屋租赁、电子商务等各类个性化需求，不断挖掘出物业管理服务产品的附加值和边际效益，体现出物业管理丰富的商业价值，中国物业管理服务行业仍将是有较好发展前景的行业。
3、物业管理服务行业专业化管理能力不断提升
物业管理是由专业的管理企业——物业管理公司实施对物业的统一管理，除了物业管理公司从事专业服务外，绿化公司、保安公司、清洁公司、清洁公司等专业化公司提供专业服务已逐步成为一种趋势。物业管理公司仅仅是一个管理机构，而将一些专业管理以经济合同的方式交予相应的专业经营服务公司，这有利于提高城市管理的专业化和社会化程序，并能进一步推进城市管理向现代化管理方式转换。
4、大量新技术在物业管理服务行业快速应用
传统的物业管理服务企业盈利主要依赖物业管理服务费收入，在近年人工成本的不断上升情况下，面临盈利困境。随着机械化、信息化、智能化等新技术应用的推广和普及，物业管理服务企业一方面通过新技术应用对传统物业管理服务在软硬件方面进行机械化、信息化、智能化升级，对设备设施进行实时全远程监控、自动维护及节能改造等，大幅降低企业管理、运作、能耗及物耗方面的成本，实现物业管理成本的有效降低；另一方面通过高科技手段的引入，使复杂业务和重复性作业变得扁平化、智能化和标准化，降低企业人员数量和劳动强度，降低企业的人工成本。物业管理服务企业从而实现在有效控制成本费用等情况下扩大有效管理半径，提升企业的品牌输出和管理能力，提高经营绩效和盈利水平。
5、专业化分工和服务治理能力持续提升
基础物业管理服务分工精细化是未来发展的方向，物业管理服务企业通过将基础业务外包，充分利用专业外包服务公司在特定领域的服务优势，实现专业化、集约化管理，降低企业经营成本的同时，提升专业服务水平。2016年，七成以上百强企业将部分基础业务交由专业外包公司管理，外包员工总数为39.74万人，同比增长5.85%，外包员工占一线员工的38.33%，其中清洁业务外包人数占外包员工总数60.89%，秩序维护业务外包人数占比为20.60%，绿化和设备维修养护业务外包人数占比分别为12.20%和6.31%。
行业百强企业充分利用外包公司的专业化优势，把人员需求较多且技术含量低的业务外包，集中精力提升核心业务水平。同时，专业化分工实现了服务实施和监督的分开，物业管理服务企业基于自身专业判断，对外包公司的服务质量作出客观评价，以良性互动和评价机制促进服务治理水平持续提升。
6、兼并收购加快，行业资源得到优化配置
随着我国房地产行业增速趋缓，新增物业资源增速也将逐渐减慢，物业管理服务企业的竞争重点将从新增物业资源转向已有的存量物业资源。近年来，物业行业兼并节奏不断加快。优质的物业管理服务企业对行业进行兼并收购，不断扩大市场份额，促进行业集中度迅速提升，也减少行业的无序竞争，淘汰落后企业，提升行业的服务水平和质量，优化行业资源配置。根据中国指数研究院的数据，TOP100企业2015年合计收购200余家物业管理服务商，收购管理面积合计3.85亿平米，占TOP100企业15年管理面积增量的22.11%。未来物业管理服务企业兼并收购的需求将会持续增长。近两年部分百强物业管理服务企业兼并收购情况如下：
